И снова о реновации: августовские тезисы
Четверг, августа 10, 2017
Нас периодически спрашивают, почему мы так много пишем о реновации. Отвечаем: нынешняя реновация – это исторический процесс, который надолго определит облик города и его восприятие горожанами. Абсолютное большинство населения живет не в историческом центре, а в огромных жилых массивах, построенных максимум за последние лет 50, поэтому то, как будет выглядеть город в этих районах, определит мировоззрение следующих поколений города.
Именно поэтому мы очень следим и переживаем за реновацию, именно поэтому в этом году мы гуляем с Фотоутренниками по спальным районам.
Вчера в Ведомостях вышло длинное интервью главы Стройкомплекса Марата Хуснуллина, доступное, увы, только по подписке, но мы процитируем основные тезисы.
Так что же сказал Хуснуллин о реновации в основных тезисах —>
Далее по тексту точные цитаты по делу, кроме пояснений в квадратных скобках:
– До 1 октября мы определим кварталы, где в первые годы программы (2017-2019) будут возведены стартовые дома. Их строительство может начаться уже в текущем году. Проекты планировок новых кварталов разработаем до 1 августа 2019 г., будем обсуждать их с жителями, утвердить должны до конца 2019 г.
– На Вернадского два красивых дома, их УГС [Управление гражданского строительства] строило частично под муниципальные нужды, частично на продажу.
– Около 4000 квартир, примерно 250 000 кв. м [построены и уже готовы к переселению]. Это 20 различных домов.
– [откуда уже столько жилья?] Во-первых, это запас, оставшийся от прежней программы переселения. Мы предлагали жителям три варианта квартир, часть из которых по завершении программы стала излишками. Во-вторых, жилье, не подошедшее по квартирографии в старой программе.
– У нас нет жесткого ограничения по этажности. […] Мэр говорил о 9-14 этажах. Речь о среднем показателе этажности застройки. Высотность может быть в одном месте пять этажей, в другом восемь, а архитектурная доминанта квартала может быть и выше. Это будет зависеть от конкретного микрорайона.
– Есть дома, которые в совсем плачевном состоянии и через пять лет могут стать аварийными, поэтому мы их должны включить в первую очередь. А есть дома, которые постоят еще 10-15 лет. Скорее всего они попадут в последнюю волну. Также мы учитываем, как проголосовали жители. Если 80-90% «за», то мы понимаем, что они больше всех хотели попасть в программу, они готовы к ней.
– Мы благоустройство будем делать не по границе участка, а по границе квартала. То есть в каком-то квартале может оказаться всего 1-2 дома под реновацию, а благоустроим весь квартал.
– [Сколько всего общежитий и комуналок вошло в план реновации?] Около 200
– [Будут ли привлекать средства инвесторов?] Только бюджетные, примерно в середине срока реализации программы уже начнет возвращаться часть вложенных денег. […] Опыт показал, что, к сожалению, инвестор работает только в высокомаржинальном секторе. Чтобы заработать, ему пришлось бы сильно переуплотнять застройку
– Я думаю, что реновация обойдется в 3-3,5 трлн руб.
– У нас, во-первых, жилье комфорт-класса, такая отделка уже подразумевает дополнительные 11 000 — 13 000 руб. на 1 кв. м. Второе — улучшенное благоустройство: дополнительные парковки, спортивные площадки, дворы.
– Однушка будет в среднем на 30% больше, чем существующая сегодня. Мы закладываем 38-40 кв. м минимум.
– [Почему не будет четырехкомнатных квартир?] Потому что в хрущевках их нет. Вообще, когда Хрущев строил, о четырехкомнатной квартире никто и не мечтал. Но мы для себя так думаем, что какой-то процент таких квартир стоит построить — 2-3%.
– Если человек считает, что у него хороший ремонт, неравнозначный предложенному варианту, то заплатим деньги по рыночной оценке. Если не согласен — суд.
– Важно сбалансировать новую застройку по парковочному пространству. Парковок будет точно не меньше, а даже больше, чем сейчас в этих районах. Придется строить подземные гаражи, делать их на прилегающей территории.
– Я бы не сказал, что мы целенаправленно пытаемся пересадить всех на общественный транспорт. Но надо понимать, что большой город это город больших возможностей. И за них надо платить — и в прямом смысле слова, и в косвенном. Ты можешь уехать в любой районный центр России, можешь ездить спокойно на машине и парковать ее, где хочешь. Но уровень твоих доходов там меньше, чем в Москве. Поэтому за работу, за право, возможности большого мегаполиса приходится чем-то жертвовать.
– [Не понаедут ли еще больше?] Не понаедут. Не едет к нам вся страна. Мы считаем, что произойдет перераспределение внутри города. За пять лет динамика приезжих в Москву — около 40 000–50 000 в год. Для 12,5-миллионного мегаполиса это вообще ничто. В Москве динамика прироста города меньше, чем у Нью-Йорка и Лондона.
– Сегодня доля инвестиционных покупок — всего 7%. Остальное покупают для себя. Пришел реальный покупатель, а не перекупщик, и коэффициент доступности жилья за последние пять лет серьезно увеличился.
– [про международный опыт]У всех проблема одна — работа с населением, как жители воспринимают подобные программы, остальное — дело техники. Например, Сингапур. Там вообще 85% жилья строится за бюджет, 15% отдают на рынок — под элитку…. [Например, в Сингапуре] самой главной была даже не проблема построить что-то на месте хрущоб, самым сложным было людей из этих хижин переселить в многоквартирные дома.
– Главный вывод — количество проголосовавших за программу. 5144 дома, 1 млн жителей, это крупный российский город. Жители еще 300 домов собираются оспаривать решения жилинспекции, считают, что они провели собрания, а их не включили.
– В программу реновации вошло 69 домов-девятиэтажек, они все в плохом состоянии. Кстати, по последним данным, жители шести девятиэтажек, которые провели собрание собственников, но их не включили в программу реновации, сейчас оспаривают это решение.
– Никто не будет строить большой дом внутри пятиэтажного квартала. Где-то будет дом такого же размера, а где-то и сноса не предполагается — только реконструкция.
– Меня больше беспокоит не вопрос со строителями, а недостаток проектировщиков. Поэтому задействованы будут все, кто хоть как-то в этом разбирается, потому что объем работы очень большой. За два года сделать градостроительную документацию на больших территориях, в которые входит 250 кварталов, это очень большой вызов.
– У нашей команды в багаже 30-летний опыт управления в строительной сфере. Этот проект, наверное, самый тяжелый. Причем тяжелый не из-за физики. А из-за тонкостей работы с населением.
Это обещания руководителя Стройкосплекса, зафиксируем и следим за развитием ситуации дальше.
